01 Mar Comment acheter en toute sécurité en Espagne son bien immobilier?
Acheter en espagne: l’essentiel à ne pas négliger
L’achat d’un bien immeuble en Espagne est un moment important, pour la majorité des personnes concernées un rêve qui se concrétise, voici quelques pistes pour que cela ne se transforme pas en cauchemar.
Qui pour me conseiller ?
Le rôle du Notaire espagnol n’est pas le même que dans nos pays (France, Belgique ou Suisse). De plus, les agents immobiliers espagnols ne sont pas assurés et leur profession n’est pas régulée. Il est donc fortement conseiller de vous faire assister par un avocat lors de l’acquisition de votre bien.
Que faut-il vérifier avant de signer un contrat ?
Avant de signer un contrat sous seing privé qui va produire des obligations entre les parties, il est important de vérifier au minimum certains aspects rudimentaires:
- Que le vendeur est le propriétaire du bien.
- Que le bien est correctement enregistré au Registre de la propriété
- Qu’il n’existe pas de problème administratif sur le bien.
Ces trois recommandations peuvent paraître dénuées de sens mais de part notre expérience, elles sont fondées sur des cas réels.
Quel type de contrat devons-nous signer ? Quels droits et obligations engagerons nous lors de la signature ?
En Espagne, vous pouvez signer deux types de contrats :
- Le contrat de réserve
- Le contrat d’arrhes
Le premier des contrats est celui que l’agent immobilier va vous forcer par tous les moyens de signer le plus vite possible. Avant sa signature il est important de vérifier les 3 éléments essentiels mentionnés auparavant.
Le second des contrats est le contrat le plus important. Il est plus long et plus détaillé que le premier. Il va être le contrat d’achat véridique entre les parties, en cas de non respect l’acheteur va perdre l’argent déposé et si c’est le vendeur qui ne respecte pas le contrat il devra payer à l’acheteur le double du dépôt.
Nous recommandons que ses contrats soient élaborés ou révisés par un avocat, seul professionnel habilité (et assuré professionnellement) pour ce genre de tâche.
Quels sont les documents nécessaires pour comparaitre chez le Notaire ?
En tant qu’étranger personne physique le Notaire va requérir :
- Passeport ou carte d’identité valable.
- NIE espagnol.
- Représentant fiscal en Espagne.
- Possible contrat de mariage.
Si vous acheter à travers d’une société étrangère, les démarches sont un peu plus complexes.
Il est aussi possible de signer cet Acte par procuration.
Quels sont les frais généraux lors d’un achat immobilier en Espagne ?
Les frais, en règle générale, seront compris entre 10 et 13% du prix d’achat, cela va inclure :
| TYPES DE FRAIS | % prix achat |
| ITP (impôt sur les transmissions) variable suivant la région | 8 à 10% |
| AJD (impôt sur les actes documentés) variable suivant les régions. | 1 à 1,5% |
| Notaire | 0,4 à 0,6% |
| Registre de la Propriété | 0,2 à 0,4% |
| Avocat | 1% |
A noter que les frais d’avocat seront indiqués dans un devis et qu’ils sont contractuels. Les autres frais sont légaux, déterminés par la loi.
Existe- t – il des certificats émis par des entités pour indiquer l’état des lieux du bien ?
Dan certains pays, le Notaire a l’obligation de fournir des certificats sur l’efficacité énergétique, les contenus en plomb, amiante, l’état du système électrique, etc…
En Espagne seul le certificat d’efficacité énergétique est obligatoire, cela signifie donc que si vous achetez une maison vous n’avez aucune garantie que le système électrique est fiable, qu’il n’y a pas de plomb dans la propriété, etc…
En cas d’achat d’un bien neuf à un promoteur immobilier professionnel, il y a des garanties couvertes par l’assurance du promoteur mais les délais de prescription sont assez réduits et dépendent du type de problème.