10 Mar La Sociedad Civil Inmobiliaria francesa: ¿una herramienta válida en España?
La Sociedad Civil Inmobiliaria francesa (SCI) es una herramienta perfecta para comprar, gestionar y transmitir bienes inmuebles.
- ¿Cómo funciona una SCI?
Su creación es sencilla, se necesitan dos socios mínimos, no es necesario elevar los estatutos a público ante Notario, el capital social no tiene mínimo y se debe registrar en el Registro Mercantil en Francia.
Una vez registrada, la SCI tendrá su propia personalidad jurídica independiente de sus socios et podrá por lo tanto abrir cuentas bancarias, solicitar préstamos, pagar gastos, cobrar alquileres, etc…
Durante toda la vida de la SCI, los socios serán sometidos a unas reglas contables y fiscales que dependerán del tipo de uso e inversión hacen con la sociedad. En algunos casos, la sociedad será considerada “mercantil” y por lo tanto deberá cumplir con los requisitos de cualquier otra sociedad mercantil (cuentas, IVA, Impuesto Sociedades, etc…) y en otros casos será considerada transparente, sin actividad mercantil y por lo tanto no será sometida a la tributación mercantil sino al IRPF.
- ¿Qué ventajas y limitaciones conllevan las SCI?
Una de las grandes limitaciones de la SCI es su actividad que debe seguir siendo mayoritariamente civil. Aunque en algunas situaciones se le aplica la tributación mercantil, la SCI no puede servir de base a compras y ventas simultáneas y repetidas ya que dicho negocio es propio de una mercantil y no de una sociedad civil.
También, la actividad de alquileres deberá cumplir con algunos requisitos importantes y no pasar unos límites para también no considerarse una sociedad puramente mercantil y no civil.
A nivel de ventajas podemos citar que evita la indivisión. Una pareja no casada, adquiere sus bienes inmuebles bajo el régimen de la indivisión y en caso de fallecimiento o separación, esta fórmula es poco protectora. En cambio, la SCI aportará claridad a la situación patrimonial, respectará los porcentajes que cada socio habrá aportado. Además en caso de conflicto claro entre herederos o entre parejas, el régimen de la indivisión se verá bloqueado dado que requiere unas mayorías muy altas para proceder con la gestión diaria de los bienes cuando la SCI se gestiona como cualquier sociedad y se evita por lo tanto situaciones de bloqueo.
Es un instrumento clave para los temas de transmisiones de patrimonios. Por ejemplo, unos padres compran un inmueble para alquilarlo y obtener rendimientos. Para transmitir este bien a sus hijos pueden desmembrar la propiedad, se reservan el usufructo, aportan la nuda propiedad a una SCI, y realizan una donación de las participaciones sociales a sus hijos, si contratan un préstamo para dicha adquisición, el valor de este préstamo vendrá a reducir el valor de las participaciones en la donación, lo cual el importe del impuestos será mínimo. En todo caso, el valor del impuesto de donaciones de las participaciones de la SCI será inferior al valor en caso de donación del bien inmueble directo. En el momento del fallecimiento el usufructo se reunirá de facto con la nuda propiedad reduciendo también el importe del impuesto a pagar.
- ¿Puedo usar mi SCI para adquirir bienes inmuebles en España?
Tal y como lo hemos explicado antes, la SCI tiene una personalidad jurídica propia, por lo tanto puede adquirir bienes en España. Obviamente, se deberá tener en cuenta algunos aspectos administrativos y legales para poder registrar correctamente la SCI en España y poder proceder a la compra de bienes.
La gran ventaja de comprar en España a través de una SCI interviene en el momento de la herencia. En efecto, si se ha procedido a integrar a sus herederos en la SCI (donación de nuda propiedad de participaciones sociales, etc…) sus herederos no tendrán ni siquiera que comparecer ante Notario en España a titulo de la sucesión porque el dueño del bien inmueble español no era el fallecido sino una sociedad, por lo tanto no existe necesita de resolver una herencia en España ni pagar tributos tampoco, lo que supone facilidad y ahorro para sus herederos.